Актуальные правовые механизмы получения резидентства в Португалии посредством капиталовложений в недвижимое имущество

В рамках программы привлечения иностранных инвестиций «Золотая виза» (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI) Португалия долгое время предлагала один из наиболее прямых путей к получению вида на жительство для граждан третьих стран. Однако в контексте изменений в иммиграционном законодательстве, вступивших в силу в 2026 году, ключевые условия программы подверглись существенной ревизии. Ранее популярный и понятный механизм — прямое приобретение жилой недвижимости для личного пользования или сдачи в аренду — более не является самостоятельным основанием для подачи заявления на резидентский статус. Современная правовая парадигма сместила фокус в сторону инвестиций, приносящих измеримую пользу национальной экономике, культуре и научному потенциалу, что кардинально изменило роль недвижимости в данном процессе.

Критически важный факт: С 1 января 2026 года инвестиции в жилую недвижимость на территории всего материкового побережья Португалии, в агломерациях Лиссабона и Порту, а также на автономных территориях Азорских островов и Мадейры исключены из списка одобренных опций программы ARI. Это изменение носит фундаментальный характер.

Современные инвестиционные опции, связанные с недвижимым имуществом

В текущей редакции программы сохранились два направления, прямо связанных с недвижимостью, но имеющих строго целевой характер. Эти опции требуют более сложной структуризации, глубокого анализа объекта инвестиций и тесного взаимодействия с государственными регуляторами.

Помощь в оформлении национальной визы D

Консультация по формированию пакета необходимых документов, подаче и оформлению национальной визы D, ВНЖ или Гражданства +7 (499) 577-01-27

• Так же всю необходимую информацию можно получить по эл. почте info.moscow@vfsglobal-com.ru
• Важно! Формирование комплекта документов, нашими специалистами, может быть осуществлено дистанционно

Капиталовложения в коммерческую недвижимость (Investimento em imóvel comercial)

Данный путь предполагает приобретение объектов, изначально предназначенных и лицензированных для ведения коммерческой, туристической или производственной деятельности. Это исключает возможность покупки жилого фонда с последующей попыткой смены его назначения.

• Минимальный порог инвестиции: 500 000 евро.
• Допустимые типы активов: Гостиничные комплексы, офисные центры, логистические хабы, торговые площади, объекты для оказания услуг (не включая медицинские частные клиники в ряде случаев).
• Обязательное условие: Объект должен обладать лицензией на коммерческое использование (alvará de utilização comercial) до момента совершения сделки. Проверка этого документа является ключевым этапом юридической экспертизы.

Финансирование проектов реставрации культурного наследия или городской регенерации (Reabilitação do património ou renovação urbana)

Эта категория направлена на сохранение исторического наследия страны и развитие депрессивных городских районов. Инвестиция осуществляется не просто в «недвижимость», а в конкретный, предварительно согласованный с властями проект восстановления.

• Минимальный порог инвестиции: 350 000 евро (для объектов в зонах низкой плотности населения, определяемых по классификации NUTS III) или 500 000 евро для иных локаций.
• Основные требования: Проект должен получить положительное заключение (parecer vinculativo) от Регионального управления по вопросам культуры (Direção Regional de Cultura) или муниципалитета. Инвестиции покрывают не только стоимость объекта, но и все работы по его реконструкции и модернизации.

Происхождение инвестиционных средств подвергается максимально строгой проверке в соответствии с международными стандартами AML (Anti-Money Laundering). Португальские банки и Служба иностранцев и границ (SEF) требуют предоставления полного финансового трека, подтверждающего легальность капитала.

Процедурный алгоритм получения вида на жительство

Процесс, несмотря на изменение условий инвестирования, сохранил свою многоэтапность и требует последовательного прохождения всех административных инстанций. Общая схема может быть условно разделена на три крупных блока: предынвестиционный, визово-заявительный и финальный.

Блок 1: Подготовка и юридическое оформление инвестиции

Начальная фаза является наиболее ответственной и определяет успех всего предприятия. Она включает в себя выбор объекта, проведение комплексной Due Diligence (проверка юридической чистоты, отсутствия обременений, соответствие градостроительным нормам), открытие счета в португальском банке и, собственно, совершение сделки купли-продажи с нотариальным заверением (Escritura Pública). Особое внимание уделяется получению всех разрешительных документов от государственных органов, если речь идет о реставрации.

Блок 2: Инициирование иммиграционной процедуры и получение резидентской визы

После легального оформления прав на объект инвестиции инвестор подает заявление на получение вида на жительство. Для граждан стран, не входящих в Шенгенскую зону (включая Россию), первым шагом является получение специальной национальной визы типа D с целью подачи заявления на ВНЖ. Данная виза запрашивается в консульстве Португалии по месту законного проживания заявителя. Для технической организации приема документов и биометрических данных (отпечатков пальцев) заявители могут воспользоваться услугами аккредитованных сервисных партнеров, таких как визовый центр VFS Global. Основанием для визы служит документ, подтверждающий осуществление инвестиции, соответствующей критериям ARI.

Блок 3: Финальная легализация на территории Португалии

Въехав в Португалию по резидентской визе, инвестор и члены его семьи обязаны в установленный срок лично явиться в назначенное отделение SEF для прохождения финального интервью, повторной сдачи биометрии и подачи оригиналов документов. По итогам этого визита выносится окончательное решение о выдаче карты временного вида на жительство (Cartão de Residência) сроком на 2 года.

Детализация финансовых затрат и регулярных платежей

Бюджет проекта складывается не только из минимальной суммы инвестиции, но и из значительных сопутствующих расходов, которые носят обязательный характер.

Основные единовременные расходы

• Собственно инвестиция: От 350 000 до 500 000 евро в зависимости от выбранной опции и локации.
• Налог на передачу недвижимости (IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões): Для коммерческой недвижимости стандартная ставка составляет 6,5% от оценочной или договорной стоимости (берется наибольшая). В случае реставрации расчет может быть сложнее и требует консультации.
• Гербовый сбор (Imposto do Selo): 0,8% от суммы сделки.
• Государственный сбор за рассмотрение заявления SEF (taxa de pedido de ARI): Около 550 евро для основного заявителя плюс 80 евро за каждого присоединяющегося члена семьи.
• Сбор за выдачу карты ВНЖ (taxa de emissão do título de residência): После одобрения уплачивается около 5 300 евро за основного заявителя. Для членов семьи: 80% от суммы для совершеннолетних, 5% для несовершеннолетних.
• Юридические и консультационные услуги: Обычно составляют от 1,5% до 3% от суммы инвестиции, но не менее 10 000 – 15 000 евро.

Периодические расходы и налоговые обязательства

Успешный инвестор обязан поддерживать статус, что влечет за собой регулярные финансовые и административные обязательства.

• Ежегодный налог на недвижимость (IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis): Ставка варьируется от 0,3% до 0,45% для городской недвижимости и до 0,8% для сельской от кадастровой стоимости.
• Обязательство по сохранению инвестиции: Минимальный срок — 5 лет. Досрочная продажа может привести к аннулированию ВНЖ.
• Требование минимального присутствия: Для продления карты необходимо проводить в Португалии не менее 7 дней в первый год и 14 дней в каждый последующий двухлетний период.

Программа ARI не делает инвестора автоматически налоговым резидентом Португалии. Налоговый резидент определяется по правилу 183 дней. Однако инвесторы могут добровольно избрать режим неординарного налогового резидента (NHR), если соответствуют критериям, что предоставляет существенные льготы на 10-летний период.

Ориентировочные сроки реализации проекта в 2026 году

Общая продолжительность процесса от начала поиска объекта до получения физической карты резидента существенно увеличилась в связи с высокой нагрузкой на государственные органы и усложнением процедур верификации.

Хронология ключевых этапов

• Поиск объекта, переговоры, Due Diligence и оформление сделки: 3-6 месяцев.
• Рассмотрение документов об инвестиции уполномоченными органами и получение резидентской визы типа D: 4-8 месяцев.
• Рассмотрение основного заявления на ВНЖ в SEF: В настоящее время составляет 12-18 месяцев с момента подачи полного досье.
• Запись на финальный прием в SEF и изготовление карты резидента: После получения вызова от SEF и прохождения интервью ожидание карты может занять дополнительно 3-6 месяцев.

Таким образом, реализация проекта в текущих условиях требует планирования горизонта в 24-36 месяцев, что необходимо учитывать при принятии решения.

Правовой статус, права и долгосрочные перспективы

Вид на жительство, полученный по программе ARI, предоставляет его владельцу и ближайшим родственникам комплекс прав, делающих пребывание в Португалии и Европейском Союзе комфортным и перспективным.

Ключевые права, предоставляемые картой резидента ARI

• Свобода передвижения по Шенгенской зоне: Право на безвизовое пребывание в странах Шенгенского соглашения до 90 дней в течение любого 180-дневного периода.
• Право на проживание, работу и предпринимательство в Португалии: Инвестор и члены семьи могут свободно трудоустраиваться, открывать бизнес, получать образование.
• Доступ к системам здравоохранения и социального обеспечения.
• Право на воссоединение семьи: В заявление могут быть включены супруг/супруга, несовершеннолетние дети, финансово зависимые совершеннолетние дети, а также родители основной пары, находящиеся на иждивении.

Условия продления и переход к постоянному резидентству и гражданству

ВНЖ первоначально выдается сроком на 2 года. Для продления на последующие двухлетние периоды необходимо подтвердить сохранение инвестиции и выполнение условий минимального присутствия. После 5 лет законного непрерывного проживания в статусе временного резидента инвестор получает право подать заявление на постоянный вид на жительство (Autorização de Residência Permanente) или напрямую на гражданство Португалии. Для получения гражданства дополнительно требуется сдача экзамена по португальскому языку на базовом уровне (A2) и отсутствие судимостей за тяжкие преступления.

Факторы риска и распространенные причины отказа

Процедура сопряжена с рядом сложностей, и понимание типичных подводных камней минимизирует вероятность негативного исхода.

Наиболее частые основания для отклонения заявления Службой иностранцев и границ (SEF)

• Несоответствие объекта инвестиции заявленным критериям программы: Самая распространенная причина после 2026 года — попытка заявить под программу объект жилой недвижимости или коммерческий объект, не имеющий необходимых лицензий.
• Неудовлетворительное происхождение инвестиционных средств: Отсутствие четкого, документально подтвержденного трека перемещения капитала из-за рубежа.
• Наличие запрета на въезд в страны Шенгенской зоны у заявителя или членов семьи.
• Предоставление поддельных, неполных или некорректно оформленных документов: Ошибки в апостилировании, нотариальном переводе, несвоевременность справок.
• Нарушение условия о минимальном сроке владения инвестицией (5 лет) на этапе продления ВНЖ.

После реформы 2026 года SEF уделяет повышенное внимание не формальному соответствию суммы, а реальному содержанию инвестиционного проекта и его соответствию заявленным целям программы — развитию экономики, культуры и науки. Проекты, носящие фиктивный или формальный характер, с высокой вероятностью будут отклонены.

Современная программа получения вида на жительство в Португалии через инвестиции, в том числе связанные с недвижимым имуществом, перешла в качественно новую фазу. Она перестала быть упрощенным механизмом и трансформировалась в инструмент для стратегических инвесторов, готовых вкладываться в комплексные, одобренные государством проекты. Успех в современных условиях определяется не столько финансовыми возможностями, сколько глубиной проработки инвестиционного плана, безупречностью юридического сопровождения и готовностью к длительному диалогу с португальскими регуляторами. Данный путь, сохраняя свою принципиальную доступность, теперь требует более высокой степени вовлеченности, экспертной поддержки и терпения, оставаясь при этом одним из структурированных легальных маршрутов к резидентству в Европейском Союзе с четкой перспективой получения гражданства при соблюдении всех установленных законодательством условий и сроков.

Помощь в оформлении визы
+7 (495) 118-21-12